Vendere una casa ricevuta in donazione: cosa cambia dal 18 giugno 2026
Una casa ricevuta in donazione si può vendere?
La risposta è sì.
La donazione non ha mai reso una casa automaticamente invendibile. Tuttavia, fino a poco tempo fa, la provenienza da donazione poteva creare dubbi negli acquirenti, difficoltà con il mutuo e rallentamenti durante la compravendita.
Dal 18 giugno 2026, però, la situazione è cambiata.
La riforma delle donazioni immobiliari è entrata pienamente a regime e ha ridotto uno dei rischi che, in passato, rendevano più complicata la vendita di questi immobili.
Questo non significa che oggi sia possibile vendere senza controlli. Significa che una casa ricevuta in donazione non deve più essere considerata automaticamente un problema.
Vediamo, con parole semplici, che cosa è cambiato e che cosa è ancora importante verificare prima di mettere l’immobile sul mercato.
Perché una casa ricevuta in donazione poteva essere difficile da vendere?
Il problema non era la donazione in sé.
Il dubbio nasceva dalla possibilità che, dopo la morte della persona che aveva donato l’immobile, un erede potesse sostenere di essere stato danneggiato.
La legge, infatti, protegge alcuni familiari riservando loro una parte dell’eredità. Questi familiari vengono chiamati eredi legittimari.
Quando una donazione riduceva la quota di eredità spettante a uno di loro, l’erede poteva chiedere che venisse ristabilito il proprio diritto.
In determinate situazioni, se il proprietario che aveva ricevuto la casa in donazione l’aveva successivamente venduta, la richiesta dell’erede poteva coinvolgere anche chi aveva acquistato l’immobile.
Era proprio questo rischio a preoccupare acquirenti e banche.
Un compratore poteva temere di acquistare una casa sulla quale, in futuro, sarebbero nate contestazioni. Allo stesso modo, una banca poteva essere più prudente nel concedere un mutuo garantito da quell’immobile.
Per questo motivo alcune compravendite richiedevano ulteriori verifiche, polizze assicurative o soluzioni specifiche concordate con il notaio.
Che cosa è cambiato con la riforma?
La riforma è stata introdotta dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ed è entrata in vigore il 18 dicembre 2025.
La novità più importante riguarda la tutela di chi acquista un immobile proveniente da donazione.
Con la nuova disciplina, quando una casa donata viene successivamente venduta, l’erede che ritiene di aver ricevuto meno di quanto gli spettava non può normalmente chiedere la restituzione dell’immobile al nuovo acquirente.
La sua tutela si sposta soprattutto sul piano economico: sarà il beneficiario della donazione, cioè chi aveva ricevuto il bene, a dover compensare in denaro l’erede danneggiato.
In altre parole, chi acquista la casa pagando un prezzo è oggi molto più protetto dal rischio di vedersi sottrarre l’immobile in futuro.
Questo è il cambiamento che può rendere più semplice:
- trovare un acquirente;
- affrontare la richiesta di mutuo;
- dare maggiore sicurezza alla banca;
- evitare che la provenienza da donazione indebolisca la trattativa.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha indicato tra gli obiettivi della riforma proprio una maggiore sicurezza delle compravendite e un accesso al credito più semplice per gli immobili provenienti da donazione.
Perché si parla del 18 giugno 2026?
È importante chiarire questo punto.
La riforma non è entrata in vigore il 18 giugno 2026, ma il 18 dicembre 2025.
La legge aveva però previsto un periodo transitorio di sei mesi per gestire le situazioni precedenti.
Questo periodo è terminato il 18 giugno 2026. Da quella data la nuova disciplina è entrata pienamente a regime.
Per alcune successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il precedente sistema può continuare ad applicarsi quando, entro il termine previsto, siano state notificate e trascritte determinate domande o opposizioni.
Quando questi atti non risultano presenti, una volta terminati i sei mesi la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della riforma.
Detto in modo ancora più semplice:
Dal 18 giugno 2026 molte case provenienti da donazione possono essere vendute con un rischio molto più basso per chi le acquista. Prima di affermare che ogni problema sia risolto, però, bisogna controllare la situazione concreta dell’immobile.
Una casa donata è quindi diventata facile da vendere?
In molti casi, la vendita può essere più semplice rispetto al passato.
Ma sarebbe sbagliato passare da una convinzione estrema all’altra.
Prima si pensava:
“Una casa ricevuta in donazione è invendibile.”
Oggi si potrebbe commettere l’errore opposto:
“Con la nuova legge non serve più controllare nulla.”
Nessuna delle due affermazioni è corretta.
La riforma ha eliminato o fortemente ridotto uno dei principali rischi per l’acquirente, ma la provenienza dell’immobile deve ancora essere ricostruita con precisione.
Non tutte le donazioni si trovano nella stessa situazione e non tutte le compravendite presentano le stesse caratteristiche.
Che cosa bisogna verificare prima della vendita?
Prima di pubblicare l’annuncio è opportuno raccogliere i documenti e chiarire almeno alcuni aspetti.
L’atto di donazione
Bisogna recuperare l’atto con il quale l’immobile è stato donato.
Questo documento permette di ricostruire la provenienza della casa e di comprendere chi ha effettuato la donazione, chi l’ha ricevuta e in quale momento.
La situazione del donante
È necessario sapere se la persona che ha donato l’immobile è ancora in vita oppure se la successione si è già aperta.
Questo elemento è importante per capire quali regole possono essere applicate al caso concreto.
L’eventuale presenza di opposizioni o domande trascritte
Soprattutto nelle situazioni che rientrano nel periodo transitorio, deve essere verificato se siano state presentate e trascritte opposizioni alla donazione o domande da parte di eredi.
Non basta quindi conoscere la data della donazione.
Occorre ricostruire l’intera situazione con il supporto del notaio e dei professionisti competenti.
La documentazione generale dell’immobile
La provenienza da donazione non è l’unico elemento da controllare.
Prima della vendita devono essere verificate anche la situazione catastale, la conformità urbanistica, i titoli di proprietà e gli altri documenti necessari per arrivare al rogito senza sorprese.
La banca concede il mutuo per una casa ricevuta in donazione?
La riforma ha ridotto il rischio giuridico che rendeva molte banche prudenti nei confronti degli immobili donati.
Questo può facilitare l’ottenimento di un mutuo, perché la banca ha maggiori garanzie sulla stabilità dell’acquisto e dell’ipoteca.
Non significa, però, che ogni banca sia obbligata a finanziare qualsiasi immobile proveniente da donazione.
Ogni istituto di credito svolge le proprie verifiche e valuta la singola pratica.
Per questo è importante che i documenti siano disponibili e che la situazione sia chiara fin dall’inizio.
Aspettare che sia la banca dell’acquirente a scoprire la provenienza da donazione può rallentare la pratica proprio quando la trattativa è già avanzata.
Serve ancora una polizza per vendere una casa donata?
Non esiste una risposta uguale per tutti.
In passato le polizze assicurative venivano spesso utilizzate per ridurre il rischio collegato a eventuali richieste degli eredi.
Con la nuova disciplina, in molte situazioni questa esigenza può essere ridimensionata.
La necessità di una polizza o di altre garanzie deve però essere valutata caso per caso, tenendo conto:
- della data di apertura della successione;
- degli atti eventualmente trascritti;
- delle richieste della banca;
- delle indicazioni del notaio incaricato.
Il punto non è acquistare automaticamente una polizza o escluderla a priori.
Il punto è capire se, in quella specifica compravendita, sia davvero necessaria.
Il controllo deve avvenire prima di pubblicare la casa
Il momento peggiore per scoprire un problema è quando l’acquirente ha già presentato una proposta, versato una caparra e avviato la richiesta di mutuo.
A quel punto ogni dubbio può trasformarsi in:
- una pratica bancaria sospesa;
- una richiesta di nuovi documenti;
- un rinvio del rogito;
- una trattativa più debole;
- un acquirente che decide di ritirarsi.
Al contrario, quando la provenienza dell’immobile viene verificata prima della pubblicazione, è possibile presentare la casa con maggiore chiarezza e rispondere subito alle domande dell’acquirente.
Un aspetto che emerge all’inizio è una verifica da gestire.
Lo stesso aspetto, scoperto quando la vendita è già in corso, può diventare un problema che mette a rischio l’intera operazione.
Il vero cambiamento per chi deve vendere
La riforma non trasforma automaticamente ogni casa donata in un immobile privo di criticità.
Rende però molto meno corretto continuare a considerare la donazione come un ostacolo insuperabile.
Oggi la domanda giusta non è più:
“Una casa ricevuta in donazione si può vendere?”
La domanda più utile è:
“Quali controlli devo fare per venderla senza far emergere problemi quando la trattativa è già iniziata?”
È da questa verifica che dovrebbe partire una vendita ben organizzata.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo. Ogni situazione deve essere valutata singolarmente con il notaio e con i professionisti competenti.
Fonti
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, articolo 44.
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 6-2026/C.
- Consiglio Nazionale del Notariato, comunicazioni sulla riforma delle donazioni immobiliari.
Devi vendere una casa ricevuta in donazione?
Avere ricevuto una casa in donazione non significa dover rinunciare a venderla o accettare condizioni meno favorevoli.
Significa, però, che la vendita deve essere preparata con attenzione.
Prima di pubblicare l’immobile è utile ricostruirne la provenienza, raccogliere i documenti necessari e capire se esistono aspetti che devono essere approfonditi con il notaio.
Questo permette di:
presentare la casa con maggiore chiarezza;
rispondere subito alle domande degli acquirenti;
ridurre i dubbi della banca;
evitare che una verifica tardiva rallenti o comprometta la compravendita.
La differenza non la fa soltanto la nuova legge.
La fa il momento in cui vengono affrontati i controlli necessari.
Se devi vendere una casa ricevuta in donazione nelle province di Ancona o Pesaro, possiamo analizzare la situazione prima di metterla sul mercato e costruire un percorso di vendita più sicuro e consapevole.
Perché una vendita preparata bene non elimina soltanto i problemi: evita che emergano quando c’è già un acquirente pronto a comprare.
Domande Frequenti:
Sì. La donazione non impedisce la vendita dell’immobile. È però necessario verificarne la provenienza e controllare se esistano situazioni particolari che possano influire sulla compravendita.
Dal 18 giugno 2026 si è concluso il periodo transitorio della riforma. Con la nuova disciplina, chi acquista pagando un prezzo è generalmente più protetto dal rischio che un erede chieda la restituzione dell’immobile.
No. La data della donazione è uno degli elementi da conoscere, ma bisogna valutare anche l’apertura della successione e l’eventuale presenza di domande o opposizioni trascritte.
Sì, è possibile. La riforma ha ridotto uno dei principali rischi che rendevano le banche prudenti. La concessione del mutuo dipende comunque dalla valutazione dell’istituto di credito e dalla situazione concreta dell’immobile.
La situazione deve essere verificata con il notaio e con i professionisti coinvolti nella compravendita. Il controllo dovrebbe avvenire prima di pubblicare l’immobile, non quando la trattativa è già avanzata.
