Vendere casa senza agibilità: cosa deve sapere il proprietario

Il problema non è scoprire che manca un documento.

È scoprirlo quando hai già trovato un acquirente, accettato una proposta e fissato una data per il rogito.

L’assenza dell’agibilità non impedisce automaticamente di vendere una casa, ma non può essere trattata come un dettaglio da sistemare alla fine. Prima di mettere l’immobile sul mercato bisogna capire se manca soltanto la documentazione oppure se la casa non possiede i requisiti necessari.

Sembrano due situazioni simili. In realtà possono avere conseguenze molto diverse su tempi, costi, mutuo dell’acquirente e trattativa.

Si può vendere una casa senza agibilità?

Sì, una casa priva del certificato di agibilità o della Segnalazione certificata di agibilità può essere venduta.

Nel nostro ordinamento non esiste un divieto generale di trasferire un immobile senza agibilità e la sua assenza non rende automaticamente nullo il rogito. Questo, però, non significa che il venditore possa ignorare il problema.

Le conseguenze dipendono dalla situazione concreta:

• può esistere un certificato che il proprietario non riesce più a trovare;

• il documento può non essere mai stato presentato, nonostante l’immobile possieda i requisiti;

• possono mancare le condizioni tecniche necessarie per attestare l’agibilità;

• possono esserci lavori successivi che hanno modificato la situazione originaria.

La Fondazione Italiana del Notariato distingue chiaramente la semplice mancanza della certificazione dall’assenza effettiva dei requisiti. È proprio questa distinzione che deve essere chiarita prima della vendita.

Che cosa attesta davvero l’agibilità?

L’agibilità riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti. Attesta inoltre la conformità dell’opera al progetto presentato per l’intervento a cui si riferisce.

Non deve essere confusa con la planimetria catastale e non sostituisce la verifica della storia urbanistica dell’immobile.

Una planimetria catastale corrispondente allo stato della casa non dimostra, da sola, che ogni intervento sia stato autorizzato. Allo stesso modo, la presenza di un vecchio certificato di agibilità non permette di ignorare eventuali modifiche realizzate successivamente.

Per vendere con maggiore consapevolezza bisogna quindi osservare l’insieme dei documenti necessari per vendere casa, non un singolo foglio preso separatamente.

Certificato di agibilità e SCA: qual è la differenza?

Per gli immobili e gli interventi più risalenti può esistere un certificato di abitabilità o di agibilità rilasciato secondo le regole dell’epoca.

Dal 2016 il sistema è cambiato. Oggi l’agibilità viene normalmente attestata attraverso la Segnalazione certificata di agibilità, conosciuta come SCA, presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia con l’intervento di un tecnico abilitato.

Il Comune mantiene i propri poteri di controllo, ma non è più corretto descrivere la procedura come una semplice richiesta seguita dal rilascio automatico di un certificato comunale.

I vecchi certificati non diventano inutili. Devono però essere messi in relazione con la storia successiva dell’immobile e con gli eventuali lavori eseguiti.

Quando deve essere presentata la Segnalazione certificata di agibilità?

L’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia prevede la presentazione della SCA, entro quindici giorni dalla conclusione dei lavori di finitura, per:

• nuove costruzioni;

• ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;

• interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico.

Questo non significa che ogni piccolo lavoro obblighi a presentare una nuova SCA. La valutazione dipende dal tipo di intervento e deve essere svolta da un tecnico.

Neppure l’età dell’edificio fornisce da sola una risposta. Dire semplicemente “la casa è antecedente al 1967, quindi l’agibilità non serve” può essere fuorviante. Bisogna verificare quali regole fossero applicabili, se esistesse una certificazione e quali lavori siano stati realizzati negli anni successivi.

Manca il documento o mancano i requisiti?

Questa è la prima domanda da risolvere. Non il giorno del rogito, ma prima di pubblicare l’annuncio.

Il documento esiste, ma non si trova

Il certificato o la SCA potrebbero essere presenti negli archivi comunali, all’interno di una vecchia pratica edilizia o nella documentazione del condominio.

In questo caso può essere sufficiente effettuare un accesso agli atti e recuperare la copia o gli estremi della pratica. Anche quando il problema sembra soltanto documentale, è comunque opportuno verificare che non siano stati eseguiti successivamente lavori capaci di modificare la situazione attestata.

La certificazione non è stata presentata, ma i requisiti potrebbero esserci

È una situazione più complessa, ma non necessariamente irrisolvibile.

Un tecnico deve ricostruire la storia autorizzativa, controllare lo stato dell’immobile, verificare gli impianti e stabilire se esistono le condizioni per presentare oggi una SCA.

Non è possibile stabilirlo osservando soltanto la planimetria o l’anno di costruzione.

Mancano le condizioni necessarie per l’agibilità

Possono esserci problemi relativi ad altezze, superfici, aerazione, sicurezza, impianti o difformità edilizie.

A questo punto non manca soltanto un documento. Manca uno o più dei presupposti che permetterebbero al tecnico di attestare l’agibilità.

Bisogna allora comprendere se la situazione può essere regolarizzata, se sono necessari lavori, quali costi comporta e quanto tempo richiede. Se il problema non è risolvibile, la vendita deve essere impostata tenendo conto della condizione reale dell’immobile.

Il certificato esiste, ma la casa è stata modificata

Trovare un vecchio certificato non chiude automaticamente la verifica.

Se dopo il suo rilascio sono stati realizzati ampliamenti, cambi di destinazione d’uso o altri interventi capaci di incidere sulle condizioni previste dalla legge, potrebbe essere necessaria una nuova valutazione tecnica.

Un documento può raccontare com’era la casa in un determinato momento. Non dimostra necessariamente com’è oggi.

Il Decreto Salva Casa ha risolto il problema dell’agibilità?

Non automaticamente.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto alcune possibilità di deroga ai requisiti igienico-sanitari, in particolare per locali con altezza interna fino a 2,40 metri e per determinati alloggi monostanza di dimensioni ridotte.

Queste possibilità sono però sottoposte a condizioni precise. Devono essere rispettati gli altri requisiti previsti, l’adattabilità dell’immobile e almeno una delle condizioni aggiuntive stabilite dalla normativa, come l’inserimento in un intervento di recupero o la presentazione di un progetto con soluzioni compensative.

Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture sul Decreto Salva Casa chiariscono che non si tratta di una liberalizzazione generale.

Il Decreto Salva Casa non rende automaticamente agibile un immobile, non sostituisce la verifica tecnica e non sana ogni difformità. Può offrire una possibilità in alcuni casi, ma deve essere valutata sul singolo immobile.

Che cosa può succedere durante la vendita?

La proposta è già vincolante

Aspettare il rogito per parlare dell’agibilità è un errore.

Una proposta di acquisto accettata può già produrre gli effetti di un contratto preliminare. Se il venditore ha dichiarato che la documentazione è completa o si è impegnato a consegnare l’agibilità entro una certa data, senza sapere se sarà possibile farlo, possono nascere contestazioni, richieste di rinvio o conseguenze sulla caparra.

Prima di accettare una proposta bisogna sapere che cosa può essere promesso e che cosa, invece, deve ancora essere verificato.

La banca dell’acquirente può chiedere chiarimenti

L’assenza dell’agibilità non comporta automaticamente il rifiuto di ogni mutuo. Le politiche cambiano da banca a banca e dipendono anche dalla relazione del perito e dalle condizioni dell’immobile.

Tuttavia, una banca può richiedere ulteriore documentazione, subordinare il finanziamento alla regolarizzazione oppure decidere di non finanziare l’acquisto.

Scoprire questo problema dopo l’accettazione della proposta può significare perdere tempo e, in alcuni casi, anche l’acquirente.

L’incertezza diventa un argomento per chiedere uno sconto

Un acquirente che non conosce il costo e i tempi necessari per risolvere una situazione tende a ragionare sullo scenario peggiore.

Una verifica che avrebbe potuto essere organizzata prima della vendita può così trasformarsi in una richiesta di riduzione del prezzo molto superiore al costo effettivo della pratica.

Il problema non è soltanto quanto costa ottenere o ricostruire l’agibilità. È quanto può costare lasciare l’acquirente nell’incertezza.

Il rogito può essere stipulato, ma la responsabilità non scompare

La mancanza dell’agibilità non rende automaticamente nullo l’atto. Le conseguenze contrattuali, però, dipendono dalle condizioni dell’immobile, dalle informazioni fornite e da ciò che le parti hanno concordato.

La semplice frase “l’acquirente è a conoscenza della mancanza del certificato” potrebbe non essere sufficiente a disciplinare ogni aspetto.

È necessario chiarire:

• se manca soltanto il documento o anche i requisiti;

• se la SCA può essere presentata;

• chi dovrà occuparsene;

• chi sosterrà i costi;

• entro quale termine;

• che cosa accadrà se la pratica non potrà essere completata.

Questi aspetti devono essere valutati e tradotti correttamente negli accordi con il supporto del notaio e, quando necessario, di un legale.

Cosa dovrebbe fare il proprietario prima di pubblicare l’annuncio?

1. Raccogliere la documentazione disponibile

Servono almeno l’atto di provenienza, i titoli edilizi disponibili, eventuali vecchie pratiche, planimetrie, certificazioni degli impianti e qualsiasi documento relativo all’agibilità.

Non bisogna dare per scontato che tutto ciò che manca nel proprio archivio non esista anche negli archivi comunali.

2. Richiedere l’accesso agli atti

Il tecnico può verificare presso il Comune la presenza di certificati, SCA e pratiche edilizie riguardanti l’immobile.

L’accesso agli atti non serve soltanto a recuperare un documento. Permette di ricostruire ciò che è stato autorizzato e confrontarlo con la situazione attuale.

3. Ricostruire la storia dell’immobile

Bisogna individuare la costruzione originaria e i successivi interventi: ampliamenti, diversa distribuzione interna, cambi d’uso, sopraelevazioni o ristrutturazioni.

L’agibilità deve essere letta all’interno di questa storia, non isolatamente.

4. Capire in quale situazione si trova la casa

Il tecnico dovrà stabilire se:

• il documento esiste ed è recuperabile;

• manca la certificazione ma sono presenti i requisiti;

• servono integrazioni, pratiche o lavori;

• non ci sono le condizioni per attestare l’agibilità.

Soltanto dopo questa verifica è possibile parlare seriamente di tempi e costi.

5. Decidere come impostare la vendita

Se la situazione può essere risolta con tempi e costi ragionevoli, completare la pratica prima della vendita può rendere l’immobile più semplice da finanziare e ridurre le obiezioni degli acquirenti.

In altri casi può essere preferibile vendere nello stato esistente, purché il compratore riceva informazioni complete e gli accordi descrivano con precisione la situazione.

Non esiste una scelta corretta per ogni casa. Esiste una scelta che deve essere presa conoscendo prima il problema.

6. Informare l’acquirente prima che si vincoli

La situazione dell’agibilità deve essere affrontata prima della proposta o comunque prima che l’acquirente assuma un impegno basato su presupposti differenti.

La trasparenza non consiste nel consegnare un problema all’ultimo momento. Consiste nel permettere all’altra parte di comprenderlo prima di decidere.

Chi deve occuparsi delle verifiche?

Il tecnico abilitato ricostruisce la situazione edilizia, valuta i requisiti e stabilisce se sia possibile presentare la SCA o quali interventi siano necessari.

Il notaio verifica e disciplina gli aspetti giuridici della compravendita, informa le parti e predispone le clausole adatte alla situazione concreta.

L’agente immobiliare non deve sostituirsi né al tecnico né al notaio. Il suo compito è far emergere il problema per tempo, coordinare le informazioni e impedire che la casa venga proposta sul mercato con promesse che non possono essere mantenute.

Prima di pubblicare, ricostruiamo la situazione

Con Scudo Immobiliare™ raccolgo insieme al proprietario la documentazione disponibile e individuo gli aspetti che devono essere approfonditi con il tecnico prima che arrivi una proposta.

Non sostituisco il tecnico o il notaio. Coordino la vendita affinché ogni professionista intervenga nel momento giusto e il proprietario sappia che cosa sta vendendo prima di assumere impegni con l’acquirente.

Perché un problema individuato prima della pubblicazione può essere gestito. Lo stesso problema, scoperto dopo una proposta, può diventare un ritardo, una richiesta di sconto o la perdita dell’acquirente.